Actualité – Digitalisation chez Verifimmo
29 juin 2020
Maison à Ossature Bois
30 juin 2020
Afficher tout

Prêteurs: vos obligations dans le cadre des projets Hors CCMI

Le prêt immobilier, particulièrement pour financer des constructions est une activité complexe, avec des modifications réglementaires régulières et des spécificités parfois très techniques.

Via cet article nous vous proposons un éclairage sur vos obligations en tant que prêteur dans le cadre des projets de constructions de maisons individuelles qui vous sont présentés en dehors du cadre d’un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle).

Commençons par bien comprendre la loi du 19 décembre 1990

La loi du 19 décembre 1990 a été mise en place pour limiter les difficultés et les litiges pouvant survenir pour l’emprunteur au cours de la construction de sa maison individuelle.

Avant la mise en place de cette loi, le secteur de la construction de maison individuelle devait faire face à une sinistralité importante, de nombreuses malfaçons, des chantiers abandonnés. Pas de protection du particulier en cas de défaillance d’un constructeur. Une notion de constructeur non définie, seul le statut comptait.

Cette loi a permis de renforcer les protections du particulier. Elle a, entre autres, élargi la notion de constructeur car désormais c’est la responsabilité qu’une personne va prendre sur le chantier qui va permettre de la qualifier de constructeur. Les obligations du constructeur ont, elles aussi, été élargies et renforcées par un certain nombre d’énonciations et garanties obligatoires. Dans le cadre de cette loi, le législateur a mis à la charge de l’établissement bancaire en charge du financement du projet de construction, un certain nombre d’obligations.

Quels impacts cette loi a-t-elle eu sur le marché ?

La mise en place de cette loi a permis de protéger davantage les emprunteurs dans le cadre de leur projet de construction.

Mais les différentes contraintes légales imposées aux constructeurs s’avèrent parfois difficiles et coûteuses à mettre en place. Certains d’entre eux préfèrent alors contourner la loi et mettent en place des contrats inadaptés, privant les emprunteurs des garanties légales.

Une étude de l’ANIL diffusée en 1995 sur les trois années suivant la loi de décembre 90, confirme que la loi a permis d’assainir le marché, mais que les obligations légales et d’assurance imposées aux professionnels, parfois jugées lourdes, font que l’accès à la profession est difficile et les tentatives de contournement importantes. La banque peut engager sa responsabilité si elle ferme les yeux sur ces « fraudes à la loi ».

Quelles sont vos obligations dans un projet Hors CCMI ?

De quels projets parlons-nous ? L’emprunteur faisant appel à un architecte ou à un maître d’œuvre, ou organisant lui-même son projet en faisant intervenir différentes entreprises. Mais aussi l’auto-constructeur qui peut intervenir de manière totale ou partielle. Toutes ces organisations de chantier sont autorisées par la loi, dès lors que les responsabilités des intervenants sont suffisamment réparties et que l’un des intervenants ne tient pas un rôle qui pourrait être qualifié de constructeur aux yeux de la loi. Dans ce cas, il devrait mettre en place un CCMI.

Le prêteur a l’obligation de :

  • renseigner son client sur les documents contractuels adaptés en fonction de l’organisation de chantier choisie,
  • l’informer sur les risques inhérents à une mauvaise qualification du projet,
  • vérifier que l’organisation du chantier ne cache pas un constructeur déguisé.

Pour cela la banque doit donc analyser l’organisation du chantier de l’emprunteur pour vérifier qui fait quoi dans le projet et ainsi détecter un éventuel constructeur déguisé. La responsabilité de la banque peut être engagée en cas de mauvaise qualification du projet, quelle que soit l’organisation du chantier et quels que soient la nature du prêt et le montant emprunté.

Quels sont vos risques en tant que prêteur ?

La banque s’expose à différents risques :

  • Un risque de condamnation: la banque peut se voir condamnée pour manquement à ses obligations de renseignement et de conseil. L’emprunteur confronté à une situation délicate peut mettre en cause sa banque ou le faire via son avocat. Le coût moyen des condamnations des établissements prêteurs sur ces dernières années est de 170 000 euros. Ces dernières années, la condamnation la plus élevée s’élève à près d’1 million d’euros. En effet, la responsabilité de la banque est engagée sans limite et est décorrélée du montant du prêt. La banque peut être condamnée à payer les frais de démolition, reconstruction, relogement et diverses indemnités.

Par ailleurs, de nombreux litiges sont difficilement quantifiables, car ils se règlent à l’amiable entre l’emprunteur et la banque.

  • Un risque financier : face à d’importantes malfaçons ou un abandon de chantier, l’emprunteur ne pourra plus faire face à ses échéances de prêt, devra peut-être solliciter un prêt complémentaire ou affecter son épargne à ce sinistre. La valeur du bien, objet du financement peut être dépréciée.
  • Un risque d’image : un emprunteur mécontent véhiculera une image négative de l’accompagnement de sa banque et, pourra s’appuyer sur les médias et réseaux sociaux pour relayer son insatisfaction.

Les obligations mises à la charge de la banque nécessitent un certain degré de connaissance juridique et technique, une veille des évolutions réglementaires, c’est pourquoi Verifimmo est partenaire des établissements bancaires depuis plus de 30 ans afin de vous accompagner dans ces étapes complexes de l’octroi des prêts immobiliers.