S’assurer de l’achèvement du bien est une condition importante pour sécuriser les financements immobiliers. Qu’il s’agisse de la construction d’une maison ou de l’achat d’un appartement, quelles sont les garanties d’achèvement obligatoires ?
Focus sur la définition de l’achèvement, les garanties financières et conditions de mise en œuvre.
Précisions importantes
La notion d’achèvement est une notion physique : l’immeuble est achevé lorsqu’il est terminé. Mais, la notion d’achèvement est également une notion juridique: la loi assigne à un certain avancement des travaux des conséquences juridiques qui peuvent être différentes de la notion physique d’achèvement de l’immeuble.
Afin de protéger le maître d’ouvrage, la loi a institué des obligations aux professionnels de fournir des garanties d’achèvement.
Examinons celles-ci dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, d’un contrat de construction de maison individuelle et d’un marché de travaux.
Le vendeur en l’état futur d’achèvement s’oblige à terminer les travaux et, pour garantir cet engagement vis-à-vis de l’acquéreur, il doit lui fournir une garantie d’achèvement.
Cette garantie d’achèvement permet le financement de l’achèvement du chantier en cas de défaillance du promoteur.
Définition juridique de l’achèvement en VEFA
L’immeuble est réputé achevé lorsque les ouvrages sont exécutés et que les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble sont installés (art. R 261-1 du Code de la construction et de l’habitation).
L’immeuble devra être alimenté en eau, en gaz et en électricité, il devra être susceptible d’être chauffé, le logement vendu devra être normalement accessible, les éventuels escaliers devront être utilisables, les parties communes devront être éclairées et l’antenne de télévision devra être installée.
La garantie financière d’achèvement – GFA – obligatoirement prévue dans l’acte de VEFA assure au maître d’ouvrage l’achèvement du logement tel que défini à l’article R 261 – 1 du CCH ci-dessus.
Depuis le 1er janvier 2015, pour la mise en place de cette garantie financière, les promoteurs immobiliers sont obligés de faire appel à une promesse de caution externe — généralement délivrée par une compagnie bancaire, de mutuelle ou d’assurance — qui financera l’achèvement des travaux si le promoteur n’est pas en mesure de les assurer. C’est ce que l’on appelle la garantie d’achèvement « extrinsèque ».
Périmètre de la garantie d’achèvement
La garantie ne porte que sur le financement de l’achèvement de l’immeuble, de sorte qu’elle ne concerne pas les travaux de parachèvement : les finitions, ou ceux de réfection des malfaçons ne faisant pas obstacle à la constatation de l’achèvement et relevant des garanties des constructeurs.
Important : le garant assume financièrement le coût de l’achèvement du bien ou de l’ensemble immobilier litigieux mais ne garantit pas l’achèvement dans un délai déterminé.
Conditions de mise en œuvre
Le garant intervient à la demande de l’acquéreur lequel doit prouver la défaillance financière du promoteur. L’appréciation de cette défaillance se fait au cas par cas et justifie la saisine d’un tribunal, dès lors que la mise en demeure d’intervenir n’a pas abouti.
Ne pas confondre garantie financière d’achèvement et garantie de parfait achèvement[3]
Comme évoqué ci-avant, la garantie financière d’achèvement est une garantie financière pour faire face à la défaillance du promoteur – vendeur d’immeuble à construire – dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement.
La garantie de parfait achèvement est une garantie légale d’une durée d’un an prenant effet à la réception du bien construit et qui oblige l’entrepreneur à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage à la réception ou qui apparaissent postérieurement à la réception et ce, indépendamment de leur gravité et de la preuve d’une faute de l’entrepreneur.
Cette garantie légale est d’ordre public et n’est pas couverte dans le cadre d’un contrat d’assurance.
[1] Vente en l’Etat Futur d’Achèvement = VEFA
[2] Vente en l’Etat Futur de Rénovation = VEFR
[3] Article 1792-6 du code civil