Construction de maisons individuelles : les garanties d’achèvement
24 mars 2021
Les obligations du banquier prêteur à compter du premier déblocage de fonds
14 juin 2021
Afficher tout

En savoir plus sur les autorisations administratives : quelles autorisations pour quels projets ?

Créer un velux ou construire un garage ne nécessitent pas les mêmes autorisations, mais comment savoir quelle démarche correspond à quels travaux ? Voici un éclairage.

Première étape pour y voir plus clair : demander un certificat d’urbanisme (1)

Avant d’envisager des travaux, il est recommandé de demander un certificat d’urbanisme pour obtenir des informations sur le terrain concerné par votre projet de travaux.

Un certificat d’urbanisme est un document administratif qui renseigne sur la situation d’urbanisme du terrain sur lequel vous souhaitez réaliser des travaux.

Toute personne peut demander un certificat d’urbanisme même si elle n’a aucun droit sur le terrain.

Il existe deux types de certificats :

  • Un certificat d’urbanisme d’information générale ou simple : il indique le régime juridique applicable à votre terrain;
  • un certificat d’urbanisme opérationnel : il précise si le projet que vous envisagez de réaliser sur le terrain est autorisé ou non.

Qu’il soit simple ou opérationnel, le certificat d’urbanisme mentionne :

  • Les règles d’urbanisme applicables au terrain et l’existence d’une zone de préemption ;
  • Les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique, zone de protection dans le périmètre d’un monument historique) ;
  • Les informations relatives à la pollution des sols (exemple : localisation du terrain dans un ancien site industriel répertorié) ;
  • La liste des taxes et participations d’urbanisme.

En outre, le certificat d’urbanisme opérationnel mentionne l’état des équipements publics existants ou prévus.

Attention, le certificat d’urbanisme est un document d’information, ce n’est pas une autorisation. Cela étant, il garantit la stabilité des règles légalement applicables au terrain concerné, pendant 18 mois à compter de sa délivrance.

Autorisations d’urbanisme

Une autorisation d’urbanisme est un document administratif permettant la réalisation de travaux. Il existe divers types d’autorisations d’urbanisme.  Ci-après un focus sur le permis de construire et sur la déclaration préalable de travaux.

Seules les personnes ayant un droit sur l’immeuble ou le terrain objet de leur projet peuvent déposer une demande d’autorisation d’urbanisme.

Permis de construire

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par le Maire de la commune où se situe votre projet (ou par le Préfet ou par le Président de l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale dans certains cas).

Le principe : Il est exigé pour toute construction nouvelle, sauf celles soumises à déclaration préalable ou celles dispensées de toute formalité. (2)

A l’inverse, pour les bâtiments existants, le principe est que les travaux sur existants ne sont pas soumis à autorisation d’urbanisme sauf ceux expressément soumis par la réglementation à l’obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. (3)

Deux notions sont importantes pour savoir si votre projet relève d’un permis de construire, d’une déclaration préalable ou de l’absence de toute formalité au titre du code de l’urbanisme :

  • La surface de l’emprise au sol de votre projet
  • La surface de plancher de votre projet

L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs confondus. (4) Autrement dit, il s’agit de la vision de votre projet sur votre terrain vu d’en haut.

La surface de plancher est aussi définie par le Code de l’urbanisme (5). En résumé, elle correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.

Exemples de projets soumis à permis de construire :  

  • Extension de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol (40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol si le bâtiment est situé dans une zone urbaine d’une commune couverte par un Plan Local d’Urbanisme (PLU);
  • Abris de jardins dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 20 m² ;
  • Terrasses constitutives d’une emprise au sol supérieure à 20 m2 (tout dépendra de savoir si la terrasse a une surélévation significative ou non par rapport au terrain sur lequel elle sera implantée, surélévation créant une emprise au sol) ;
  • Travaux entrainant une modification de la structure porteuse ou de la façade lorsqu’ils s’accompagnent d’un changement de destination de l’immeuble.
https://www.anil.org/votre-projet/vous-achetez-vous-construisez/autorisations-durbanisme/
Déclaration préalable de travaux

Une déclaration préalable de travaux (DP) est une autorisation d’urbanisme qui peut être exigée pour des travaux non soumis à permis de construire.

Elle peut être obligatoire pour :

  • L’extension d’un bâtiment existant ;
  • Des travaux modifiant l’aspect extérieur ;
  • Des constructions nouvelles ;
  • Le changement de destination d’un bâtiment.

La DP permet à l’autorité compétente de vérifier que vous respectez les règles d’urbanisme en vigueur.

Exemples de projets soumis à une déclaration préalable de travaux :

  • Construction nouvelle entrainant la création d’une surface de plancher supérieure à 5 m2 sans dépasser 20 m2 et d’une hauteur inférieure ou égale à 12 mètres ;
  • Extension d’un bâtiment existant d’une surface de plancher comprise entre 5 et 20 m2 (40 m2 si les travaux se situent dans la zone urbaine d’une commune dotée d’un PLU) ;
  • Mur d’une hauteur au-dessus du sol supérieure ou égale à 2 mètres ;
  • Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol est inférieure à un 1,80 m ;
  • Travaux qui modifient l’aspect extérieur de la construction (création d’ouverture, changement de porte ou de fenêtre par un autre modèle…) sans changement de destination ;
  • Travaux de ravalement lorsque la commune a décidé de les soumettre à déclaration préalable.
https://www.anil.org/votre-projet/vous-achetez-vous-construisez/autorisations-durbanisme/
Exemples de projets pour lesquels aucune autorisation d’urbanisme n’est nécessaire (en dehors des sites patrimoniaux remarquables, des abords de monuments historiques et des sites classés ou en instance de classement)
  • Constructions nouvelles ou extensions d’une hauteur inférieure ou égale à 12 mètres et d’une surface de plancher et d’emprise au sol ne dépassant pas 5 m2 ;
  • Travaux de ravalement sauf si votre commune a décidé de soumettre ces travaux à déclaration préalable sauf dans certains cas particuliers (exemples : site patrimoine remarquable, site classé ou en instance de classement) ;
  • Aménagement des combles dont la surface est inférieure à 5 m2 et/ou la hauteur inférieure à 1,80 m, sans modification de l’aspect extérieur du bâtiment ;
  • Terrasse de plain-pied sauf dans certains cas particuliers (exemples : site patrimoine remarquable, site classé ou en instance de classement) ;
  • Piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m² ;
  • Mur de moins de 2 mètres de hauteur sauf mention contraire dans le document d’urbanisme de la commune ;
  • Clôture à condition que votre commune n’ait pas décidé de les soumettre à déclaration préalable ;
  • Travaux d’entretien et de réparation ordinaires.
Durée de validité (6)

Le permis de construire et la déclaration préalable de travaux (comme les permis d’aménager et de démolir) ont une durée de validité de 3 ans. Ce délai de 3 ans démarre à compter de la notification de la décision au demandeur.

L’autorisation est périmée si vous n’avez pas commencé les travaux dans les 3 ans ou si, passé ce délai, vous les interrompez pendant plus d’un an.

Vous pouvez demander la prolongation de votre autorisation si vous ne pouvez pas commencer les travaux dans les 3 ans, dans la limite de deux prolongations pour une durée d’un an chacune.

Projet déposé par un particulier : dans quel cas le recours à un architecte est obligatoire pour déposer les plans de PC ?

Le recours à un architecte est obligatoire pour les particuliers dont le projet consiste en une construction de plus de 150 m² de surface de plancher ou en cas d’extension portant la surface totale du bien après travaux à plus de 150 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.

Vous travaillez dans un établissement bancaire et ce sujet vous intéresse ou vous préoccupe ? : faites-le nous savoir : ici


(1) Articles L 410-1 et suivants et R 410 -1 et suivants du Code de l’urbanisme

(2) Article R 421-1 du code de l’urbanisme

(3) Article R 421-13 du code de l’urbanisme

(4) Article R 420-1 du code de l’urbanisme

(5)Article R 111-22 du code de l’urbanisme

(6) Articles R 424 -17 à 424-23 du code de l’urbanisme