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Cas de jurisprudence: non-conformité d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle

Lors de notre précédente newsletter, nous vous avions fait part d’un cas de condamnation lourde d’un établissement bancaire prêteur en cas de requalification d’un contrat de maîtrise d’œuvre en contrat de construction.

Nous allons examiner ci-après un nouveau cas de jurisprudence assez récent dans lequel la responsabilité de la banque a également été retenue et celle-ci condamnée pour n’avoir pas vérifié les contrats à l’appui de la demande de prêt immobilier faite par des emprunteurs particuliers.

Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans :  Arrêt de la Cour d’appel de Besançon du 4 février 2020 (1)

Des particuliers emprunteurs signent un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans avec une entreprise X le 17 octobre 2012 pour un montant de 167 000 euros.

Ils se tournent ensuite vers un établissement bancaire pour faire financer leur projet et produisent, à l’appui de leur demande, le contrat de construction de maison individuelle signé.

Le prêt est mis en place le 7 juin 2013, les attestations d’assurance dommages-ouvrage et de garantie de livraison à prix et délais convenus sont produites à la banque, le prêt est débloqué et la construction démarre.

Le chantier est ensuite abandonné, un expert est désigné pour constater l’état d’avancement de la construction.  Dans son rapport du 15 septembre 2014, il indique que le chantier est au stade du clos couvert, soit 45% des travaux prévus dans le contrat de construction de maison individuelle et que la maison peut être achevée moyennant un coût de 81 390 euros et ce, alors que les maîtres d’ouvrage ont, par l’intermédiaire de l’établissement bancaire prêteur, acquitté l’intégralité du coût de la construction au constructeur.

La société X est placée en liquidation judiciaire le 11 mars 2017.

Mais que fait le garant de livraison qui doit reprendre le chantier en lieu et place du constructeur défaillant ? En réalité, le contrat signé n’est pas conforme à la réglementation et les attestations de garantie de livraisons et dommages ouvrage produites sont des faux et il n’y a donc pas de garant pour poursuivre le chantier en lieu et place du constructeur défaillant.

Le 17 octobre 2017, les emprunteurs assignent la banque devant le tribunal de grande instance de Besançon pour manquement à son obligation contractuelle de vérification du CCMI en vertu de l’article L 231-10 du CCH, des attestations de garantie de livraison et dommages-ouvrage et sollicitent la suspension du prêt.

Le premier juge condamne la banque pour défaut de vérification des mentions du CCMI à des dommages et intérêts (2) pour perte de chance d’éviter la faillite de leur projet de construction et ce, outre les frais et dépens de la procédure.

Les emprunteurs font appel de ce jugement devant la cour d’appel de Besançon.

Que dit l’Arrêt de la cour d’appel ?

La Cour, après avoir relevé de nombreuses irrégularités dans le contrat de construction, relève que la banque aurait dû procéder à la vérification du CCMI et aurait dû attirer l’attention des emprunteurs sur ces irrégularités. Ce faisant, elle a commis une faute et a manqué à ses obligations à l’égard des emprunteurs. Sa responsabilité est donc confirmée également par la Cour d’appel.

Concernant la fausse attestation de garantie de livraison à prix et délais convenus, la Cour ne retient pas la responsabilité de la banque sur ce point dans la mesure où cette attestation avait « l’apparence de l’authenticité » et que la banque est tenue à une vérification formelle.

Dans cette mesure, la Cour indique que la banque ne peut être condamnée à rembourser aux emprunteurs le montant qu’un garant aurait pris en charge suite à la défaillance du constructeur.

La Cour limite donc le droit à indemnisation des emprunteurs résultant de son manquement à son obligation de vérification des mentions du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans et ce préjudice s’analyse d’après la Cour en une perte de chance pour les emprunteurs de se détourner d’un constructeur peu scrupuleux de la réglementation en vigueur.

La Cour confirme dans ce cas le montant des dommages et intérêts mis à charge de la banque par le premier juge.

Ce qu’il faut retenir

Le banquier prêteur doit vérifier les mentions qui doivent figurer dans le CCMI et doit attirer l’attention de l’emprunteur si elles sont manquantes, irrégulières ou incomplètes.

A défaut, il engage sa responsabilité contractuelle et risque de subir, outre une condamnation qui peut être très lourde, une annulation du prêt corrélative à l’annulation du contrat de construction.

Le banquier prêteur doit obtenir une attestation de garantie de livraison à prix et délais convenus et a tout intérêt à se faire confirmer l’authenticité du document. Dans le cas d’espèce ci-dessus, une attestation authentique aurait permis la prise en charge de l’achèvement de la construction par le garant de livraison pour pallier la défaillance du constructeur.

Elle aurait aussi permis à la banque d’éviter un procès en première instance et en appel ainsi qu’une condamnation, outre la remise en cause du contrat de prêt.


(1) Cour d’Appel Besançon, 1ère ch., 4 février 2020, n°18/00335

(2) La banque est condamnée à 20 000 euros de dommages et intérêts outre les intérêts dus également sur cette somme ;