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Construction de maisons individuelles : les garanties d’achèvement

S’assurer de l’achèvement du bien est une condition importante pour sécuriser les financements immobiliers. Qu’il s’agisse de la construction d’une maison ou de l’achat d’un appartement, quelles sont les garanties d’achèvement obligatoires ?

Focus sur la définition de l’achèvement, les garanties financières et conditions de mise en œuvre.

Précisions importantes

La notion d’achèvement est une notion physique : l’immeuble est achevé lorsqu’il est terminé. Mais, la notion d’achèvement est également une notion juridique: la loi assigne à un certain avancement des travaux des conséquences juridiques qui peuvent être différentes de la notion physique d’achèvement de l’immeuble.

Afin de protéger le maître d’ouvrage, la loi a institué des obligations aux professionnels de fournir des garanties d’achèvement.

Examinons celles-ci dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, d’un contrat de construction de maison individuelle et d’un marché de travaux.

La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) dans le cadre des VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) et VEFR (Vente en l’Etat Futur de Rénovation)  

Le vendeur en l’état futur d’achèvement s’oblige à terminer les travaux et, pour garantir cet engagement vis-à-vis de l’acquéreur, il doit lui fournir une garantie d’achèvement.

Cette garantie d’achèvement permet le financement de l’achèvement du chantier en cas de défaillance du promoteur.

Définition juridique de l’achèvement en VEFA

L’immeuble est réputé achevé lorsque les ouvrages sont exécutés et que les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble sont installés (art. R 261-1 du Code de la construction et de l’habitation).

L’immeuble devra être alimenté en eau, en gaz et en électricité, il devra être susceptible d’être chauffé, le logement vendu devra être normalement accessible, les éventuels escaliers devront être utilisables, les parties communes devront être éclairées et l’antenne de télévision devra être installée.

La garantie financière d’achèvement – GFA – obligatoirement prévue dans l’acte de VEFA assure au maître d’ouvrage l’achèvement du logement tel que défini à l’article R 261 – 1 du CCH ci-dessus.

Depuis le 1er janvier 2015, pour la mise en place de cette garantie financière, les promoteurs immobiliers sont obligés de faire appel à une promesse de caution externe — généralement délivrée par une compagnie bancaire, de mutuelle ou d’assurance — qui financera l’achèvement des travaux si le promoteur n’est pas en mesure de les assurer. C’est ce que l’on appelle la garantie d’achèvement « extrinsèque ».

Périmètre de la garantie d’achèvement

La garantie ne porte que sur le financement de l’achèvement de l’immeuble, de sorte qu’elle ne concerne pas les travaux de parachèvement : les finitions, ou ceux de réfection des malfaçons ne faisant pas obstacle à la constatation de l’achèvement et relevant des garanties des constructeurs.

Important : le garant assume financièrement le coût de l’achèvement du bien ou de l’ensemble immobilier litigieux mais ne garantit pas l’achèvement dans un délai déterminé.

Conditions de mise en œuvre

Le garant intervient à la demande de l’acquéreur lequel doit prouver la défaillance financière du promoteur. L’appréciation de cette défaillance se fait au cas par cas et justifie la saisine d’un tribunal, dès lors que la mise en demeure d’intervenir n’a pas abouti.

Ne pas confondre garantie financière d’achèvement et garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du code civil)

Comme évoqué ci-avant, la garantie financière d’achèvement est une garantie financière pour faire face à la défaillance du promoteur – vendeur d’immeuble à construire – dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement.  

La garantie de parfait achèvement est une garantie légale d’une durée d’un an prenant effet à la réception du bien construit et qui oblige l’entrepreneur à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage à la réception ou qui apparaissent postérieurement à la réception et ce, indépendamment de leur gravité et de la preuve d’une faute de l’entrepreneur.

Cette garantie légale est d’ordre public et n’est pas couverte dans le cadre d’un contrat d’assurance.

La garantie d’achèvement dans le cadre des CCMI : la garantie de livraison à prix et délais convenus (GL)

Dans le cadre de la signature d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec (plans fournis par le constructeur) ou sans fourniture de plans (plans non fournis par le constructeur), l’obligation du constructeur d’achever l’immeuble est garantie par l’obligation de fournir une garantie de livraison à prix et délais convenus.

La garantie de livraison sert à protéger le maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus dans son contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Cette garantie est constituée par une caution solidaire qui peut être délivrée par une société de financement ou une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou une banque et, dans tous les cas, à l’instar de la VEFA, par un organisme extérieur au constructeur.

La garantie de livraison doit obligatoirement être souscrite par le constructeur et l’attestation de garantie de livraison doit être annexée au CCMI. En cas de défaillance du constructeur, les risques couverts par la garantie de livraison (article L 231-6 du CCH) sont :

  • Inexécution ou mauvaise exécution des travaux prévus au contrat
  • Inexécution ou mauvaise exécution de la fabrication, la pose et l’assemblage des éléments préfabriqués lorsque le constructeur les assure lui-même

Le garant prend donc à sa charge :

  • le coût des dépassements du prix convenu s’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction (avec une possibilité de franchise qui ne peut excéder 5% du prix convenu)
  • les fautes imputables au constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix
  • les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant 30 jours calendaires (calculées à partir du 1er jour de retard)
Conditions de mise en œuvre

Si la construction n’est pas terminée dans les délais fixés par le contrat (CCMI) ou si elle est mal exécutée, le maître d’ouvrage doit mettre en demeure le constructeur de terminer sans délai les travaux et de verser les éventuelles pénalités de retard qui lui sont dues.

Il convient également d’informer le garant du constructeur, dont les coordonnées figurent au contrat et sur l’attestation de la garantie de livraison annexée au CCMI.

Le garant mettra en demeure le constructeur de terminer les travaux. En cas de non-réponse du constructeur dans un délai de 15 jours calendaires, le garant désigne un autre constructeur pour terminer les travaux.

Si la maison est au stade hors d’eau lors de la défaillance du constructeur, le garant peut proposer au maître d’ouvrage de faire terminer les travaux par une entreprise de son choix. Dans ce cas, le garant verse directement à l’entreprise les sommes dont il est redevable.

Caution d’achèvement dans le cadre des marchés de travaux

Dans le cadre des marchés de travaux privés, la loi prévoit la possibilité pour le maître d’ouvrage de retenir au plus 5% sur tous les acomptes du marché afin de garantir la bonne exécution du contrat par l’entreprise. Il s’agit de la retenue de garantie prévue par l’article 1er de la loi N°71-584 du 16 juillet 1971. C’est une faculté et non une obligation légale ; elle est donc de nature contractuelle et librement décidée par les parties.

En lieu et place de la retenue de garantie du maître d’ouvrage, l’entrepreneur pourra justifier d’une caution personnelle et solidaire émanant d’un établissement financier agréé.

Il appartient au Maître d’ouvrage de réclamer l’acte afin d’en avoir possession avant le début des travaux, l’acte de cautionnement devant faire référence au marché concerné.

Conditions de mise en œuvre

Celles-ci sont contractuelles et elles dépendront de la rédaction des clauses de l’acte de cautionnement.