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Les obligations du banquier prêteur à compter du premier déblocage de fonds

Nous allons parcourir dans cet article les obligations du banquier prêteur à compter du premier déblocage de fonds, tout en faisant un bref rappel de ses obligations avant l’émission de l’offre de prêt et avant le premier déblocage de fonds.

Il y a lieu de distinguer le cas d’un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans des autres types de contrats.

Dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans (CCMI avec FP)

La réglementation prévoit :

« Les paiements intervenant aux différents stades de la construction peuvent être effectués directement par le prêteur, sous réserve de l‘accord écrit du maître de l’ouvrage à chaque échéance et de l’information du garant » (1)

Le banquier prêteur a donc plusieurs obligations.

Lorsque le banquier règle les appels de fonds directement au constructeur, Il doit d’une part, s’assurer que les fonds demandés correspondent bien aux appels de fonds prévus par le CCMI (qui sont strictement réglementés et que le banquier aura pris la peine de vérifier avant d’émettre son offre de prêt conformément à son obligation légale (2)).

Il doit d’autre part obtenir l’accord écrit du maître d’ouvrage pour procéder au paiement demandé.

Cet accord écrit doit intervenir avant chaque règlement de chaque appel de fonds. A ce sujet, il est prudent de s’assurer que l’accord du maître d’ouvrage intervient après une visite sur le chantier au cours duquel il aura pu constater que le stade d’avancement des travaux justifie bien le règlement de l’appel de fonds demandé par le constructeur, au besoin avec l’aide d’un professionnel compétent.

Le constructeur ne peut d’ailleurs interdire au maître d‘ouvrage la possibilité de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux (3).

Dans le même temps, le banquier doit systématiquement informer le garant de livraison à chaque règlement de livraison dont il aura pris soin d’obtenir avant tout déblocage de fonds l’attestation nominative de garantie de livraison à prix et délais convenus qui aura dû être fournie par le constructeur (2).

Cette deuxième obligation positionne le garant dans la boucle de l’avancée du chantier, et il peut donc agir en cas de difficulté. 

Quid si le banquier prêteur ne respecte pas ces obligations ?

La loi sanctionne le banquier prêteur :

« A défaut d’accord écrit du maître d’ouvrage à chaque échéance, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables des paiements qu’il effectue aux différents stades de la construction. (1)

Autrement dit, si le banquier prêteur paye le constructeur alors que le stade d’avancement justifiant ce paiement n’est pas atteint, il devra régler les excédents de prix en cas de préjudice subi par le maître de l’ouvrage.

De même, le défaut d’information du garant ne permettra pas à ce dernier de réagir en cas de difficulté, notamment en cas d’attestation de garantie de livraison qui s’avérerait être un faux.

Cette information du garant par le prêteur sécurise grandement l’opération pour le maître d’ouvrage, pour le garant mais aussi pour la banque.

Les obligations du banquier prêteur hors CCMI avec FP

Pour rappel, les obligations spécifiques incombant au prêteur dans le cadre d’un CCMI avec fourniture de plans (2) n’ont pas été transposées dans le cadre d’un CCMI sans fourniture de plans. (4)

Si les obligations à charge du constructeur sont les mêmes qu’en matière de CCMI avec fourniture de plans en terme de fourniture d’une garantie de livraison à prix et délais convenus, le prêteur n’a pas à réclamer cette garantie avant tout déblocage de fonds.

De même, en ce qui concerne le versement des appels de fonds, ceux-ci se font « au fur et à mesure de l’avancement des travaux » (5). Autrement dit, aucun appel de fonds ne peut intervenir avant le démarrage des travaux dans le cadre d’un contrat de construction sans fourniture de plans.

Cela étant, à l’instar du contrat avec fourniture de plans, les versements anticipés sont interdits. Autrement dit, le constructeur ne peut réclamer un appel de fonds à la mise hors d’eau alors que celle – ci ne serait pas encore achevée au moment de l’appel de fonds.

Quant au solde du prix, celui-ci est aussi payable dans les mêmes conditions qu’un contrat de construction avec fourniture de plans. (5)

Quid des obligations du prêteur dans ce cas ?

Seule une faute ayant porté préjudice au maître d’ouvrage pourrait être reprochée au prêteur dans le cadre d’un défaut d’information et de conseil (6). Cette obligation étant mal circonscrite au vu de la jurisprudence actuelle qui tantôt retient la responsabilité du banquier pour défaut d’information et de conseil et tantôt ne la retient pas (7), nous ne saurions que trop conseiller la prudence pour sécuriser l’opération.

Ainsi, le banquier pourra s’inspirer des obligations mises à sa charge dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans :

  • La vérification que le constructeur a bien un garant de livraison ;
  • La vérification qu’aucun appel de fonds n’est demandé alors que le chantier n’a pas démarré ;
  • Le consentement écrit du maître d’ouvrage avant tout règlement d’appel de fonds auquel il sera demandé si son accord suit bien la constatation sur chantier que les travaux dont il est demandé le règlement sont bien achevés.

La prudence est également de mise lorsque l’organisation du chantier révèle qu’aucun contrat de construction n’a été signé et que le maître d’ouvrage a confié la réalisation de sa construction à des intervenants séparés.

VERIFIMMO réalise depuis plus de 30 ans des analyses de contrats de construction et de projets de construction, rénovation pour le compte d’établissements bancaires prêteurs.


(1) Article L 231-7 III du code de la construction et de l’habitation

(2) Article L 231-10 du code de la construction et de l’habitation

(3) Article L 231 – 3 f) du code de la construction et de l’habitation

(4) Articles L 232-1 et suivants du CCH

(5) Article R 232-5 du CCH

(6) Article L 1231-1 du code civil

(7) Cfr nos newsletters de Septembre 2020 et de Mars 2021