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Extension / Surélévation : points de vigilance

Agrandir sa maison, que ce soit grâce à une extension ou une surélévation, présente de nombreux avantages. Le principal est sans doute celui de pouvoir renouveler son environnement et gagner de l’espace tout en évitant une recherche de nouvelle maison, les frais d’un nouvel achat ou encore un déménagement.

En 2007, les Pouvoirs Publics ont adopté la réforme des autorisations de construire. Ces modifications du Code de l’Urbanisme ont notamment eu pour effet de clarifier et de simplifier les démarches relatives à un agrandissement de maison. Ainsi, à partir du 1er Octobre 2007, la création d’un nouveau volume inférieur à 20m² ne nécessite plus de permis de construire mais uniquement une déclaration préalable de travaux.

En 2011, ce seuil a, de nouveau, été relevé : il est désormais de 40m² pour les zones urbaines des communes couvertes par un Plan Local d’Urbanisme. Cette simplification s’avérait nécessaire au regard de la raréfaction des terrains, dans les zones urbaines notamment.

Une remarque importante cependant : si la taille de la maison après travaux est supérieure à 150m², un permis de construire avec visa d’un architecte reste obligatoire.

Tour d’horizon des différents points de vigilance pour ces projets.

Sur le plan juridique

Il n’existe pas de contrat spécifique pour des travaux d’extension ou de surélévation. Néanmoins, en fonction de la nature et de l’étendue des travaux, il est possible que ces opérations entrent dans le cadre de la loi du 19 Décembre 1990 et nécessitent donc la mise en place d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Dans ce cas, comme pour une construction neuve, l’établissement prêteur doit alerter l’emprunteur des garanties dont il se prive en l’absence de CCMI.

Toujours sur le plan juridique, il faut savoir que pour les travaux réalisés en cotraitance et inférieurs à 100 000€ HT, un contrat de cotraitance comprenant un certain nombre de clauses est obligatoire (article L 111-3-2 du Code de la Construction et de l’Habitation).

Quoi qu’il en soit, il est a minima recommandé au particulier de signer des marchés de travaux avec les entreprises intervenant sur le chantier. Le marché de travaux régit les droits et obligations de chacun, quand le devis se contente d’énoncer le prix et les prestations proposées. Ainsi, par exemple, un marché de travaux précise, la durée du chantier et les éventuelles pénalités de retard, ou encore les modalités de règlement.

Sur le plan technique

Réaliser une extension ou une surélévation n’est pas sans risque. Des points de vigilance techniques s’imposent.

Pour une extension, il faut s’assurer que la nature du sol sur laquelle sera construite l’extension puisse supporter la nouvelle structure. Pour vérifier ce point primordial, il est conseillé de faire une étude de sol. Un autre moment crucial dans le cadre de ce type de projet est la création de l’ouverture entre l’existant et le nouvel espace. L’ouverture doit être conçue de telle sorte que l’ouvrage existant ne s’en trouve pas fragilisé ou endommagé.

Pour une surélévation, il faut également s’assurer que l’existant supporte la nouvelle charge imposée par l’étage additionnel. Pour se prémunir contre ce risque, il est donc important de réaliser une étude de structure. Attention également à la solidité des entreprises intervenant sur le chantier. En effet, si une entreprise fait faillite alors qu’elle a commencé le chantier, les conséquences peuvent être importantes.

Toute intervention sur un bâtiment existant peut présenter des « mauvaises surprises ». Il arrive que les travaux nécessitent la reprise de certaines parties du logement ancien.  Il est donc important de s’engager dans ce type de projet avec une enveloppe budgétaire suffisante pour pouvoir absorber des coûts imprévus.

Enfin, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour suivre le chantier si le particulier ne possède pas les compétences ou le temps nécessaires pour assurer cette mission.

Sur le plan assurantiel

L’assurance Dommages-Ouvrage est obligatoire pour ce type de projets. Néanmoins elle n’est pas toujours souscrite. Dans ce cas, il est d’autant plus indispensable de s’assurer de la bonne validité des assurances décennales tant sur la présence, la période de couverture que sur les travaux couverts. En effet, en cas de désordre, ce sera le seul recours du propriétaire du bien.

Enfin, concernant un projet de travaux d’extension ou de surélévation, il est important de s’assurer que l’assurance Dommages-Ouvrage couvre bien les dommages subis par les existants. Il peut s’agir d’une option du contrat d’assurance. Une autre couverture d’assurance est préconisée sur ces chantiers : l’assurance Tous Risques Chantier (TRC). Cette dernière est souvent jumelée avec l’assurance Dommages-Ouvrage. La TRC couvre les dommages matériels causés sur le chantier de la date d’ouverture du chantier à la date de réception des travaux, c’est ensuite l’assurance Dommages-Ouvrage qui prend le relais.

Sur la valeur du bien

La maison ne se trouvera pas forcément valorisée à hauteur du montant des travaux. Aussi, il est nécessaire d’être prudent sur ce point : quelle sera la valeur de la maison, une fois celle-ci agrandie ? Une méthode simple permettant d’avoir une approche est de se référer au prix moyen au m² du secteur géographique et de le multiplier par la nouvelle surface habitable de la maison. Cela permet au propriétaire de se faire une idée de la nouvelle valeur et à la banque de savoir si celle-ci couvre le prêt de l’agrandissement et celui de l’existant, le cas échéant.

Comme nous l’avons vu, agrandir sa maison est une excellente solution pour qui est attaché à son quartier et sa maison mais commence à s’y sentir à l’étroit. Cela permet d’adapter sa maison aux différentes étapes de la vie : l’arrivée d’un enfant, les changements professionnels (besoin d’une pièce pour télé-travailler par exemple), l’aménagement d’une chambre en rez de chaussée quand monter les escaliers devient difficile. Même s’il existe des risques inhérents à ces projets – comme pour tous travaux – des solutions existent pour les limiter. Chez Verifimmo, nous sommes spécialistes de ce sujet, alors n’hésitez pas à nous contacter pour toute demande de sécurisation de projet.