Définition, missions et rôle de la Maîtrise d’oeuvre et risques de requalification en CCMI

Définition de la MOE et du rôle du maître d’oeuvre

Le maître d’œuvre est la personne physique ou morale qui assiste le maître d’ouvrage (le particulier) dans les différentes missions concourant à la réalisation de son projet de construction.

Il réalise des missions intellectuelles permettant d’aboutir au projet personnalisé que lui expose son client maître d’ouvrage (MO) et prenant en compte son budget, les contraintes techniques et réglementaires en vigueur.

Il peut :

• concevoir le projet
• établir les plans pour les autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable)
• élaborer les documents techniques
• procéder à une consultation d’entreprises afin de sélectionner les entreprises qui seront en charge des travaux
• coordonner les travaux et assister le MO dans ses relations avec les entreprises

La mission de maîtrise d’œuvre est distincte de celles confiées aux entreprises chargées de réaliser les travaux proprement dits. Le maître d’œuvre ne se charge pas lui-même de la réalisation des travaux. C’est le maître d’ouvrage qui traite directement avec les entreprises, avec l’assistance de son maître d’œuvre.

Pour les missions de maîtrise d’œuvre citées plus haut, un maître d’ouvrage peut faire le choix de se faire assister par un maître d’œuvre ou bien par un architecte DPLG (Diplômé Par le Gouvernement) ou un agréé en architecture. Le maître d’œuvre doit être indépendant des entreprises qui réalisent les travaux pour ainsi mieux défendre les intérêts de son client maître d’ouvrage.

Le contrat mis en place devra définir l’étendue des missions qui sont confiées par le maître d’ouvrage à ce professionnel.

Le maître d’œuvre ne peut en amont de l’opération se prononcer sur le coût définitif de la construction, il ne sait pas quelles seront les entreprises retenues ni le chiffrage définitif qu’elles proposeront pour le projet. Le coût définitif du projet n’est connu que lorsque tous les contrats d’entreprise sont signés.

Cependant, en tant que professionnel, le maître d’œuvre a une connaissance des coûts moyens du marché en fonction des matériaux et techniques utilisés et doit concevoir un projet en adéquation avec l’enveloppe budgétaire que le maître d’ouvrage aura indiqué avoir pour ce projet. Il est dans l’intérêt du maître d’ouvrage de prévoir une marge de sécurité dans son plan de financement et de faire préciser dans le contrat de maîtrise d’œuvre le pourcentage de tolérance qu’il accorde à l’enveloppe fixée à la signature du contrat.

Contrat

Ce contrat a pour but de définir précisément les missions confiées au maître d’œuvre. Le contrat de maîtrise d’œuvre est indépendant des marchés de travaux qui seront passés avec les entreprises en charge des différents lots de travaux. Il n’est pas spécifiquement réglementé (il est seulement soumis au droit commun des contrats). En revanche, en ce qui concerne les contrats d’architecte, ils disposent d’un contrat type émis par l’Ordre des Architectes. Le maître d’ouvrage doit faire établir un contrat écrit et vérifier qu’y figurent au moins les clauses suivantes:

• Définition précise du projet : adresse, nature du projet, destination du bien, etc.
• Définition de l’étendue de la mission du maître d’œuvre
• Délais de réalisation de la mission du maître d’œuvre
• Montant des honoraires du maître d’œuvre et modalités de règlement
• Montant de l’enveloppe financière dont le maître d’ouvrage dispose pour ce projet
• Éventuelles conditions suspensives – notamment l’obtention d’un prêt bancaire pour réaliser son projet permettant au maître d’ouvrage de se rétracter sans règlement ni indemnité en cas de non réalisation des conditions suspensives

Les missions en détails

Etudes d’avant-projet et dossier de permis de construire

L’avant-projet permet de constituer le dossier de demande de permis de construire.

Il comprend le plus souvent :

• Un plan de masse, des niveaux, des façades
• L’indication des matériaux et couleurs
• L’estimation globale des travaux

Dossier de consultation et assistance à la passation des contrats de travaux

Le maître d’œuvre échange avec son client sur la sélection des entreprises susceptibles de réaliser les travaux.

Il organise une consultation, c’est-à-dire un appel d’offres (en général, auprès de trois entreprises par lot de travaux).
Le maître d’œuvre prépare le dossier de consultation qui comporte des plans, le descriptif quantitatif précis des travaux par lot, un calendrier des travaux.

Une fois les offres des entreprises reçues, le maître d’ouvrage choisit les entreprises à retenir avec l’aide du maître d’œuvre, qui aura préalablement vérifié les devis transmis, les assurances des entreprises et leurs qualifications et établi un comparatif entre les différentes offres.

Le maître d’ouvrage signe ensuite les marchés de travaux directement avec chaque entreprise retenue pour chaque lot de travaux, avec l’aide du maître d’œuvre.

Direction de l’exécution des travaux et assistance aux opérations de réception

Le maître d’œuvre s’assure de la réalisation des travaux dans les règles de l’art (conformité par rapport à l’autorisation d‘urbanisme, aux prescriptions techniques et en veillant au respect des engagements de délais et des coûts). Il organise les réunions de chantier, vérifie les factures avant paiement par le maître d’ouvrage. Enfin, il assiste le maître d’ouvrage à la réception des travaux.

Assurances

Comme tous les professionnels intervenant dans la construction, le maître d’œuvre doit s’assurer contre les dommages éventuels qui pourraient mettre en cause sa responsabilité (par exemple un défaut de conception, une mauvaise surveillance de la réalisation ou encore les désordres qui pourraient intervenir après la réception des travaux et pour lesquels sa responsabilité pourrait être engagée). Il doit donc fournir les attestations correspondantes au maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier.

Le maître d’œuvre a, par ailleurs, pour mission de vérifier que les entreprises retenues présentent les garanties suffisantes et justifient d’une assurance apte à couvrir leurs risques professionnels et les lots de travaux qui leur sont confiés.

Enfin le maître d’ouvrage doit pour sa part, souscrire obligatoirement une assurance Dommages-Ouvrage avant l’ouverture du chantier.

Risques de requalification du contrat de maîtrise d’oeuvre – Cas de Jurisprudence

Dans ce type d’organisation de chantier, il est très important de veiller au rôle de chaque intervenant et de s’assurer que l’un d’entre eux ne prend pas une responsabilité telle qu’il pourrait être qualifié de Constructeur aux yeux de la loi. Par exemple, on peut retenir que doit être mis en place un Contrat de Construction de Maison Individuelle lorsque :

• le même professionnel se charge du plan et d’une partie ou de l’ensemble des travaux de construction de la maison.
• le professionnel fournit le plan et traite directement avec les entreprises ou impose le choix de celles-ci.

En découlent certains exemples de cas où un contrat de maîtrise d’œuvre pourrait être requalifié de Contrat de Construction de Maison Individuelle :

• Certaines énonciations du contrat mis en place par le maître d’œuvre lui confèrent la responsabilité d’un constructeur (engagement sur un prix ferme, sur un délai et calendrier précis de réalisation des travaux, pénalités de retard à charge du maître d’œuvre en cas de retard sur le calendrier)
• Le maître d’œuvre fait réaliser l’ensemble ou une bonne partie des travaux de hors d’eau et hors d’air par deux entreprises dont il est le gérant

Si le maître d’œuvre intervient au nom et pour le compte du maître d’ouvrage dans les relations avec les entreprises, s’il se charge des démarches administratives, économiques et financières pour son compte : il est mandaté par le maître d’ouvrage et le représente ; il peut donc s’agir d’un Contrat de Promotion Immobilière.

Cas de Jurisprudence du 02 Juillet 2020

Voici l’exemple d’une condamnation très récente (Cour d’Appel Rennes, 4^ième ch, 2 juillet 2020, N°17/08271), d’un établissement prêteur condamné au règlement de la somme de plus de 300 000 euros au maître d’ouvrage emprunteur au titre du surcoût des travaux de reprise et d’achèvement, pénalités de retard et préjudice moral.

Les faits

Le particulier emprunteur avait signé avec un opérateur un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans.

Puis les travaux ont débuté et le maître d’ouvrage, sur proposition de l’opérateur, signe avec ce dernier un contrat de maîtrise d’œuvre en lieu et place du contrat de construction.

Suite à cela, la banque fait signer à son client une lettre de décharge de responsabilité car aucune garantie de livraison à prix et délai convenus n’a été produite.

Le projet subit un abandon de chantier et le maître d’ouvrage assigne les intervenants et la banque.

L’arrêt conclut à la nullité du contrat de maîtrise d’œuvre et à la nullité de la lettre de décharge de la Banque.

Les motifs

Le contrat de maîtrise d’œuvre contenait des clauses similaires au CCMI. Or, aucune garantie de livraison n’avait été produite.

De plus, aucune preuve n’est rapportée de l’information donnée au maître d’ouvrage sur l’absence de garantie de livraison et ses conséquences.

L’arrêt indique que la banque, en sa qualité de prêteur professionnel du crédit immobilier « ne pouvait ignorer que la modification apportée au contrat initial (CCMI) était illégale, puisque la conclusion du contrat de maîtrise d’œuvre constituait un détournement des règles d’ordre public relatives au contrat de construction de maison individuelle et privait le maître de l’ouvrage de la protection légale dont il devait bénéficier. Il lui incombait dès lors, non seulement d’alerter le maître de l’ouvrage sur l’illégalité de la convention passée mais également de tirer toutes conséquences de cette dernière quant à l’octroi du financement qu’elle avait précédemment accepté, à savoir refuser de débloquer les fonds, puisque le financement de l’opération permettait l’exécution du contrat illégal. ». 

La Banque a donc manqué à son devoir d’information et de conseil vis à vis du maître d’ouvrage à qui il a fait une offre de prêt et a été condamnée à prendre à sa charge une somme supérieure à 300 000 euros tous préjudices confondus.

Verifimmo effectue quotidiennement des études de projets de construction et de travaux présentés en maîtrise d’œuvre. Nous échangeons avec le maître d’ouvrage sur l’organisation qu’il a souhaité mettre en place et étudions les contrats et responsabilités prises par les différents intervenants. Nous effectuons les contrôles règlementaires imposés au prêteur au cas par cas, de manière spécifique et en fonction de la jurisprudence qui est en évolution constante, avec un accompagnement pédagogique du maître d’ouvrage et des intervenants professionnels. Dans certains cas, nous mettons en alerte sur le risque de certains dossiers.