Principe
Cette nouvelle réglementation[1] a pour objet de prévenir davantage les sinistres et malfaçons affectant les maisons individuelles et résultant des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.
La réglementation prévoit :
- La fourniture d’une étude géotechnique en cas de vente du terrain,
- La communication de cette étude géotechnique aux personnes réputées constructeurs de l’ouvrage,
- L’obligation d’intégrer les travaux d’adaptation au sol éventuellement prévus par ces études géotechniques.
Nous vous détaillons ci-après les mesures votées.
Contenu de la réglementation et champ d’application
En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur.
Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, l’étude est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.
Cette étude est uniquement obligatoire dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, catégorisées comme moyenne ou forte selon la carte annexée à l’arrêté du 22 juillet 2020[2].
Si le terrain se trouve dans une de ces zones, le vendeur doit fournir à l’acquéreur cette étude géotechnique préalable. Il y a lieu de se rapprocher du notaire chargé de l’acte de vente du terrain pour obtenir ces informations essentielles.
Cette réglementation ne s’applique pas aux ventes de terrain non bâtis constructibles et se trouvant dans des zones catégorisées comme faible ou sans risque[3] ni aux terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d’urbanisme ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles[4].
Contenu de l’étude géotechnique préalable
L’étude géotechnique préalable procède à une première identification des risques géotechniques d’un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Cette étude préalable comporte une enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site et l’existence d’avoisinants avec visite du site et des alentours. Elle est complétée, si besoin, par un programme d’investigations spécifiques visant à établir les connaissances géologiques et géotechniques permettant de réduire, autant que possible, les incertitudes et risques géotechniques liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles sans préjudice des autres aléas géotechniques pouvant exister au droit du projet.
Il est précisé qu’une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité aux dispositions de cet article[5].
Obligation du maître d’ouvrage de communiquer une étude géotechnique préalable ou de conception aux constructeurs de l’ouvrage
Tous les contrats ayant pour objet la construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou plusieurs immeubles ne comportant pas plus de deux logements sur un terrain non bâti constructible sont concernés par cette réglementation hormis[6] :
- Les contrats ayant pour objet des travaux qui n’affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l’écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain adjacent ;
- Les contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages, sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 m2 et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant.
Pour les contrats concernés par cette réglementation, le maître d’ouvrage a l’obligation de fournir cette étude géotechnique à tous les intervenants réputés constructeurs de l’ouvrage au sens de la réglementation, à savoir, les architectes, constructeurs, maîtres d’œuvres, techniciens, entreprises, etc.[7]
Si cette étude géotechnique n’est pas jointe à l’acte de propriété, il appartient au maître d’ouvrage, de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente[8] ou une étude géotechnique de conception prenant en compte l’implantation et les caractéristiques de son projet de construction[9].
Ces contrats doivent en outre préciser que :
- le constructeur ou le maître d’œuvre a reçu un exemplaire de l’étude géotechnique mentionnée aux articles L 112-22 et L 112-23 du Code de la Construction et de l’Habitation.
- les travaux qu’ils s’engagent à réaliser intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Le constructeur ou maître d’œuvre est, quant à lui, tenu[10] :
- Soit de suivre les recommandations de l’étude géotechnique que le maître d’ouvrage aura fournie ou qu’il fait réaliser en accord avec ce dernier et qui prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment
- Soit de respecter les techniques particulières de construction définies à l’article R 112-10 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette obligation n’est pas applicable lorsque l’étude géotechnique indique l’absence de risque de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans
Concernant ce type de contrat, en sus des obligations ci-avant, le descriptif des travaux – soit la notice descriptive – annexé au contrat doit également comporter les travaux d’adaptation au sol rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L112-22 et L 112-23 du Code de la Construction et de l’Habitation
Le contrôle du prêteur élargi
Les mentions supplémentaires ci-avant doivent être impérativement contrôlées par le prêteur[11] en présence d’un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans.
Entrée en vigueur
Cette nouvelle réglementation s’applique à tous les contrats conclus à compter du 1er janvier 2020.
Un bémol cependant : les deux derniers arrêtés ministériels nécessaires à la pleine application de cette réglementation ont été publiés respectivement les 6 août et 9 août 2020.
En effet, est paru au JORF du 6 août 2020, l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ; et au JORF du 9 août 2020 l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.
[1] Art 68 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN créant les articles L 112-20 à L 112-25 du Code de la Construction et de l’habitation , Décret n 2019-495 du 22 mai 2019 relatif à la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux , Décret n °2019-1223 du 25 novembre 2019 relatif aux techniques particulières de construction dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
[2] Arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux (JORF du 6 août 2020).
[3] Article R 112-5 du CCH
[4] art L 122-21 CCH
[5] Article R 112-6 du CCH et article 1er de l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols
[6] R 112-9 du CCH
[7] Article L 112-22 al 2 du CCH et al 1er renvoyant à l’article 1792 1° du Code civil
[8] Article R 112-6 du code de la construction et dont le contenu est précisé à l’article 1 de l’arrêté du 22 juillet 2020 publié au JORF n°0192 du 6 août 2020
[9] Article R 112-7 du code de la construction et de l’habitation – le contenu de l’étude géotechnique de conception est précisé à l’article R 112-7 CCH
[10] Article L112-23 CCH
[11]Art L 231-10 du CCH qui renvoie à l’article L231-2 c) du CCH