Si le secteur du bâtiment reste l’un des moteurs principaux de l’économie, il en est aussi le baromètre le plus sensible. Chaque année, les entreprises de construction figurent systématiquement en haut de la liste des défaillances d’entreprise.
Deux facteurs conjoncturels ont impacté gravement la situation des entreprises de construction ces dernières années :
- L’inflation du coût des matières premières et des matériaux qui ont laminé la marge des entreprises notamment celles des contrats signés à prix fermes et non révisables.
- La chute brutale de la demande en immobilier neuf induit par la baisse du pouvoir d’achat immobilier des ménages et la hausse des taux d’intérêt.
Deux facteurs qui réduisent drastiquement le carnet de commande des entreprises et les poussent à se battre sur des marchés encore plus restreints.
Les risques pour un particulier en cas de faillite d’un constructeur de maison individuelle
Lorsqu’une entreprise de construction dépose le bilan en cours de chantier, les conséquences pour le particulier peuvent être importantes, malgré l’existence de certaines protections légales.
Les retards répétés sur les chantiers, la rotation élevée du personnel, etc. induisent souvent une baisse de la qualité des travaux et sont souvent les signes avant-coureurs d’un risque de défaillance des entreprises.
Un chantier brutalement interrompu
Le premier effet concret de la faillite d’un constructeur est l’arrêt immédiat des travaux. Dès que la procédure collective est ouverte dans le cas d’une liquidation, l’entreprise n’est généralement plus en mesure de poursuivre le chantier. Le particulier se retrouve alors avec une maison inachevée, parfois à un stade très précoce (fondations, gros œuvre non terminé), ce qui complique fortement la reprise du projet.
Dans certains cas, le chantier peut rester en l’état pendant plusieurs mois, voire plusieurs années, le temps que le liquidateur judiciaire intervienne et que la situation soit clarifiée.
Un cadre contractuel protecteur…mais pas sans risque.
La majorité des constructions de maisons individuelles en France sont encadrées par le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Ce contrat offre un cadre protecteur : lorsqu’il est conclu avec fourniture de plan — le cas le plus fréquent — il inclut obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus. Dans le cas du CCMI sans fourniture de plan, cette garantie reste possible mais n’est pas obligatoire, ce qui justifie une vigilance particulière de la banque prêteuse sur ce point avant déblocage des fonds.
Cette garantie est essentielle : elle permet de faire terminer la maison par un autre constructeur si l’entreprise initiale fait faillite. Toutefois, dans la pratique, son activation peut être complexe. Le garant doit être sollicité, et les délais de reprise peuvent être longs.
Des surcoûts parfois importants
Même si une garantie de livraison existe, le particulier n’est pas toujours totalement protégé contre les surcoûts. La reprise du chantier par une autre entreprise peut entraîner des dépenses supplémentaires.
En l’absence de garantie suffisante, le risque financier est encore plus élevé : il peut devenir nécessaire de financer soi-même l’achèvement de la maison, en plus des sommes déjà versées au constructeur initial, dont une partie peut être perdue dans la procédure de liquidation.
Les acomptes versés aux entreprises défaillantes
Un autre risque majeur concerne les paiements déjà effectués. Lorsqu’une entreprise fait faillite, en dehors d’un contrat de construction de maison individuelle avec une Garantie de Livraison à Prix et Délais Convenus, les sommes versées entrent dans l’actif de la procédure collective. Le particulier devient alors un créancier parmi d’autres, et les chances de récupérer une partie de l’argent sont souvent faibles, surtout en cas de liquidation judiciaire.
Cela peut représenter une perte financière importante, en particulier si les appels de fonds ont déjà été avancés pour des travaux non réalisés auquel cas la responsabilité de la banque pourra être engagée.
Les conséquences d’un retard de livraison
La faillite d’un constructeur entraîne presque toujours un allongement significatif des délais de construction. Entre la recherche d’un nouveau prestataire, les démarches avec l’assureur, et la reprise du chantier, plusieurs mois peuvent s’écouler. Cela peut entraîner des conséquences indirectes, comme la prolongation d’un prêt relais, des frais de logement temporaire à avancer par le maître d’ouvrage, ou encore des retards dans un projet de vie (emménagement, changement de région, etc.).
Comment limiter les risques ?
Même si le risque zéro n’existe pas, certaines précautions permettent de réduire fortement l’exposition au risque de faillite d’une entreprise.
Le choix d’un constructeur solide financièrement, la vérification des garanties (notamment la garantie de livraison, obligatoire en CCMI avec plan), et la lecture attentive du CCMI sont essentiels. Il est également recommandé de suivre régulièrement l’avancement du chantier et la situation des entreprises.
En pratique, la situation la plus favorable est celle où le particulier est protégé à deux niveaux : pendant le chantier, par une Garantie de Livraison à Prix et Délais Convenus qui permet l’achèvement de la maison en cas de défaillance du constructeur ; après la réception, par une assurance dommages ouvrage qui couvre les désordres de nature décennale. En l’absence de l’une ou l’autre de ces protections, le risque financier pour le particulier et pour la banque peut être significatif, à des moments différents du projet.
Depuis 35 ans, Verifimmo assure le contrôle et la mise en conformité des contrats de construction de maison individuelles permettant aux banques de respecter leurs obligations de devoir de conseil et d’information en tant qu’organisme prêteur et aux particuliers de sécuriser leur projet.
Nous vérifions notamment, et selon la prestation demandée, l’absence d’évènements majeurs impactant la vie des entreprises pendant les 2 ans suivant l’ouverture d’un chantier de construction, la conformité des garanties de livraison et/ou des assurances décennales souscrites par les entreprises intervenantes au chantier.